Há alguns cuidados que devemos tomar quando um imóvel é vendido ou comprado. Entre eles, está a formalização do contrato ou compromisso de compra e venda, através da Escritura Pública, seguida do registro no Cartório de Imóveis.

E por que isto é importante e necessário? Porque o contrato ou compromisso tem validade entre as partes que o assinam, mas não perante terceiros. Veja o que isso significa na prática a seguir.

Processo de uma pessoa que teve seu imóvel penhorado e arrematado em uma ação trabalhista que tramitou na 3ª Vara do Trabalho de São José do Rio Preto.

A pessoa alega que comprou o imóvel através de contrato particular de compra e venda e afirmou que, apesar de não ter efetuado o registro, agiu de boa fé por ocasião da compra, que aconteceu antes da propositura da ação e pediu o cancelamento da penhora e arrematação.

Entretanto, a 11ª Câmara do TRT-15 (Tribunal Regional do Trabalho da 15ª região) não concordou com estes argumentos. Para o relator, “não se pode considerar transmitida a propriedade do imóvel por meio de simples contrato particular, pois embora tenha validade entre as partes, tal compromisso de compra e venda não é oponível a terceiros”. Complementou, ainda, que “a propriedade de bem imóvel somente é adquirida com o registro no Cartório de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil”.

O colegiado também afirmou que “nem a posse, nem mesmo o suposto pagamento de impostos do imóvel possuem o condão de transmitir a sua propriedade, por expressa determinação legal”, tampouco “eventual boa-fé seria suficiente para afastar a patente falta de diligência do agravante, o qual não providenciou a averbação do negócio na matrícula do bem, junto ao registro de imóveis”.

Assim como aconteceu neste caso, a parte que tem seu imóvel penhorado por dívida do vendedor, deve buscar na justiça, através de uma ação de regresso, o valor que pagou, com os acréscimos devidos.

Entretanto, fica toda a dor de cabeça de um negócio realizado sem os devidos cuidados.

Quer vender ou comprar imóvel?

Não deixe de consultar um advogado especialista!

Fonte: https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=27952

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Uma de nossas crenças é de que uma boa conversa pode significar uma economia não apenas de dinheiro, mas também de emoções.

E este mês, durante os dias 5 a 9 de novembro de 2018, acontece em todo o país a XIII Semana Nacional de Conciliação, realizada anualmente pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça, desde 2006.

Quem pode participar?

Quem tenha processos nas esferas:

Federal:

Não criminais: causas em que a União, uma de suas autarquias ou empresas públicas forem parte no processo;

Criminais: crimes políticos; crimes praticados contra bens, serviços ou interesses da União, de uma de suas autarquias ou empresas públicas.

Trabalho – causas trabalhistas.

Estadual – as demais ações, excetuadas as de competência da Justiça Eleitoral e da Justiça Militar.

Entretanto, para participar, já deve existir um processo, pois durante a Semana são chamadas realizadas as chamadas conciliações processuais.

Existe, também,  outra forma de conciliação: a pré processual ou informal, que ocorre antes de o processo ser instaurado e o próprio interessado busca a solução do conflito com o auxílio de conciliadores. Inclusive, nesta fase, a presença de um advogado que acredite no poder da conciliação pode ser decisivo para um desfecho mais rápido, menos custoso e menos traumático.

Lembre-se: a Conciliação é uma solução permanente! Está disponível todos os dias no tribunal. A decisão de conciliar é sua!

Como participar? Os tribunais selecionam os processos que tenham possibilidade de acordo e intimam as partes envolvidas no conflito. Caso você ou sua empresa tenha interesse em incluir algum processo na Semana, deve procurar, com antecedência, o tribunal em que o caso tramita.

Fale com seu advogado!

Fonte: http://www.cnj.jus.br/programas-e-acoes/conciliacao-e-mediacao-portal-da-conciliacao/semana-nacional-de-conciliacao

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Algumas mudanças na lei trabalhista estão dando o que falar.

Uma delas é o tratamento dado às contratações terceirizadas. Tanto para as empresas quanto para os colaboradores. Uma outra é o pagamento de honorários de sucumbência (que são honorários para o advogado da parte contrária) por quem perde a ação.

Em recente decisão, um juiz do Rio Branco condenou o dono de uma terceirizada a pagar multa e honorários advocatícios por litigância de má-fé. Isto porque, em ação do autor contra empresa para a qual prestava serviços, afirmou que foi admitido em janeiro de 2013 e demitido sem justa causa em maio de 2017. Alegou, ainda, ter sido obrigado pela empresa ré a constituir empresa (PJ) para prestar serviço e que, apesar disso, permaneceu subordinado à companhia. Alegou, também, terceirização ilícita da atividade-fim e pediu o reconhecimento de vínculo empregatício e o pagamento das parcelas rescisórias do término do contrato. Deu à causa o valor de R$ 1.184.200,00.

A empresa contestou, negando a existência de vínculo empregatício com o reclamante. O juiz aceitou a defesa e com base no depoimento do autor, afirmou que além das provas revelarem que não houve relação de empregado, o autor agiu com má-fé em seu pedido pois “O reclamante mentiu em seu depoimento, tentando ludibriar o julgador. Vê-se claramente que o reclamante alterou a verdade dos fatos, e quando seu depoimento se tornava contraditório, mudava a versão dos fatos”.

Subordinação significa relação de emprego. E a CLT afirma que a relação de emprego se caracteriza pela presença dos seguintes elementos: trabalho realizado por pessoa física, pessoalidade, não eventualidade, onerosidade e subordinação. Já a terceirização é a contratação de uma empresa para a prestação de serviços, na qual não deve haver nenhum dos elementos citados acima.

Voltando ao caso, o autor foi condenação ao pagamento de multa, nos termos dos artigos 793-A, 793-B-II e 793-C da CLT, de 2,5% do valor da causa: R$ 29.618,25. Além disso, o juiz determinou que o autor arcasse com os honorários advocatícios, uma vez que a ação foi ajuizada após a vigência da reforma trabalhista.

Caso tenha dúvidas sobre o tema, consulte um advogado.

Fonte: https://www.conjur.com.br/2018-out-23/dono-terceirizada-alega-vinculo-empregaticio-age-ma-fe

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O conhecido leilão judicial é a oferta de um bem (móvel ou imóvel) para pagar a dívida de um devedor. O valor apurado com a venda do bem paga, além da dívida, as despesas do processo de execução e, caso sobre algo, o valor é devolvido para o devedor.

É uma excelente oportunidade de aquisição de imóvel pois os valores negociados são muito abaixo dos praticados pelo mercado.

Atualmente há 2 modalidades de leilão: o presencial, que normalmente acontece nos fóruns e o leilão eletrônico, realizado no formato online. Desde 2009 o número de leilões presenciais vem diminuindo consideravelmente enquanto os leilões online cresceram em número e popularidade. Pode-se obter muitas informações visitando os portais habilitados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

Algumas vantagens dos leilões: a grande maioria apresenta bens cujos valores são de 40% a 50% abaixo do valor de mercado, não há a cobrança da taxa de corretagem, que gira em torno de 6% e os bens são avaliados por um profissional neutro, sem custo para o adquirente.

Quem pode participar? Qualquer pessoa física maior de 18 anos, ou PJ regularmente registrada. Existem algumas pessoas que são impedidas de participar, tais como as insolventes, os falidos, interditados, administradores e síndicos responsáveis pelo bem que será leiloado, além de juízes, integrantes do Ministério Público e Defensoria Pública e os auxiliares da Justiça

Como participar? Nos leilões presenciais, basta se informar nos portais sobre as datas e locais e comparecer portando RG e CPF. Já nos leilões eletrônicos, é possível se cadastrar nos portais autorizados pelo TJSP e ofertar os lances no próprio site durante o período informado para cada evento.

Link útil: http://www.tjsp.jus.br/UtilidadePublica/UtilidadePublica/HastasPublicas

Caso tenha interesse pelo assunto e tenha dúvidas adicionais, procure um advogado especialista.

Fonte: http://www.tjsp.jus.br/Noticias/Noticia?codigoNoticia=52503

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Quem já passou ou conhece alguém que passou por esta situação? A alegria da aquisição do apartamento fica ofuscada por cobranças indevidas. Afinal, já basta as contas que realmente temos que pagar, não é verdade?!?

Neste casos, fica a dúvida: a construtora pode ou não enviar os boletos do condomínio e de IPTU? Afinal, você já comprou, mas ainda não recebeu a chave. Em termos jurídicos, isto significa que você ainda não tomou posse.

Recentemente um juiz de São Paulo considerou este tipo de cobrança  abusiva e nulas as cláusulas contratuais que estabeleciam o pagamento das taxas. E ele foi além: também impôs à construtora as obrigações de não executar as cláusulas e de devolver os valores recebidos, referentes a tais taxas, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês.

Assim, caso você se encontra em uma situação idêntica ou parecida, converse com a construtora, veja qual a posição deles e caso, seja necessário, procure um advogado para te auxiliar nesta questão.

Esta ação civil foi promovida pelo Ministério Público e você pode conferir a íntegra dela:

1079683-70.2017.8.26.0100

Você já comprou ou está comprando um imóvel?

Já recebeu este tipo de cobrança indevida?

Conte pra gente!

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O que são as notas de devolução?

Muitas vezes, por inúmeros motivos, as pessoas compram um imóvel, mas não registram a compra no Registro de Imóveis competente, fazendo apenas o  chamado “contrato de gaveta”. O problema é que na hora em que o comprador decide fazer a escritura e registrar o imóvel no seu nome, podem surgir desagradáveis surpresas.

E essas surpresas vêm na forma das chamadas Notas de devolução que os Cartórios entregam, quando um pedido de registro de imóvel é feito e há pendências dos antigos proprietários a serem resolvidas.

Existem vários tipos de pendências que podem impedir o registro do imóvel no nome do novo proprietário. O imóvel pode ter sido dado como garantia pelo antigo proprietário, pode ser uma herança que não foi inventariada, pode ter impostos em atraso… Enfim, qualquer destes motivos e muitos outros podem impedir o registro do imóvel e sua escritura definitiva.

Como descobrir qual é a pendência?

O ideal é que no momento da compra do imóvel seja realizada uma pesquisa do imóvel e de seus proprietários antes de fechar negócio. Mas, se você não fez isso e descobriu que existem pendências, o melhor a fazer é resolvê-las para garantir a propriedade definitiva do imóvel, que só acontece com o registro.

Com a Nota de Devolução emitida pelo cartório em mãos começa o trabalho. O que você talvez não saiba, é que você não precisa cuidar disso sozinho. Você pode procurar um advogado especialista em direito imobiliário para que ele cuide da solução de cada uma das pendências apontadas na Nota de Devolução.. Esse é um trabalho feito de forma extrajudicial, ou seja, sem precisar acionar a Justiça, mas que pode ser feito por um profissional de direito, o que garante . agilidade e profissionalismo, além de ficar livre de toda a burocracia.

Você já passou está passando por uma situação assim? Sabia que pode resolver essas pendências com a ajuda de um advogado? Conte nos comentários.

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São cuidados que dizem respeito, principalmente, à questão legal e podem trazer grandes transtornos no futuro, tanto financeiros quanto emocionais.

Por isso, confira na nossa lista alguns cuidados que você deve ter na hora da compra do seu imóvel.

Cuidados na compra de imóveis usados

Se você escolheu um imóvel usado, com certeza já deve saber que em alguns bancos as condições e os limites de financiamento para imóveis usados são diferentes. Além disso, diferente de um imóvel na planta, onde você pode ter alguns anos de pagamento direto para a construtora antes da entrega das chaves, na compra de um imóvel usado o financiamento já é feito logo no início.

Um imóvel usado muito provavelmente já tem um registro no Cartório de Registro de Imóveis. É muito importante pedir uma matrícula atualizada, bem como fazer uma pesquisa sobre o proprietário, pessoa física ou jurídica, para se evitar comprar imóveis que possam estar alienados por dívidas dos vendedores.

Além das questões sobre financiamento, pagamento e documentação, é importante conhecer também o histórico e o motivo de venda do imóvel. Assim, você evita surpresas que podem aparecer apenas depois da mudança, como uma vizinhança barulhenta, necessidades constantes de manutenção e muitas outras questões que podem não ser observadas na vistoria e em suas visitas.

Cuidados na compra de imóveis na planta

Quando você compra um imóvel na planta, em geral, a forma de pagamento para a construtora até a entrega das chaves é bem diferente da compra de um imóvel pronto. Muitas incorporadoras trabalham com parcelas intermediárias, além de parcelas mensais e de um valor a ser pago na entrega das chaves. Por isso, antes de fechar negócio, é fundamental fazer um planejamento e checar se você realmente terá condições de pagar todos esses valores. Caso contrário, você pode ter problemas que podem ocasionar até mesmo a devolução do imóvel.

Se seu plano é pagar a primeira parte para a construtora e depois fazer um financiamento, certifique-se de que você reúne todos os requisitos exigidos pelos bancos para o valor a ser financiado. Não conseguir o financiamento é outra causa comum da devolução de imóveis.

A análise da construtora também é fundamental. Certifique-se de que é uma empresa sólida e que entrega seus imóveis dentro do prazo, caso contrário você pode ter sérios problemas, como o atraso na entrega ou até mesmo a obra não conclusão da obra.

Cuidados na hora de assinar o contrato

Antes de assinar qualquer documento, você precisa ler. Mas no caso de um contrato de compra de imóvel a questão é ainda mais complexa e você pode não conseguir entender todas as cláusulas. Esta é uma situação bastante comum, mas se você tem dúvidas, o melhor a fazer é não assinar imediatamente. Procure a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário e só assine depois de tirar suas dúvidas com ele. Este cuidado pode evitar muitos problemas e prejuízos futuros.

Você já comprou ou está comprando um imóvel? Que cuidados você procurou ter? Teve algum problema ou dúvida no processo? Conte pra gente!

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Nesse post, falaremos um pouco sobre direitos e deveres na hora do distrato para devolução de imóveis. Fique atento!

O que é distrato?

Chamamos de distrato o documento que extingue as obrigações das partes referentes a um contrato. Por exemplo, quando um imóvel é comprado na planta e, por algum motivo, esse contrato de compra precisa ser extinto, é necessário um distrato.

Um distrato pode ser motivado pelo comprador, quando não há mais interesse na compra, não consegue arcar com os custos combinados ou ainda quando ele já pagou toda a parte inicial à incorporadora mas não conseguiu um financiamento para o saldo. O distrato também pode ser motivado pela parte que está vendendo o imóvel, seja porque ela teve algum problema na liberação da obra ou mesmo cancelou a construção do empreendimento, por exemplo.

O importante é que você saiba que em ambos os casos o comprador tem direito a reaver uma parte ou até mesmo o valor total do que já foi pago.

Confira a seguir os seus direitos em cada uma das situações.

Distrato motivado pela incorporadora

Quando a entrega do imóvel apresenta um atraso de mais de 180 dias, o comprador ganha automaticamente o direito de fazer o distrato, rompendo com suas obrigações e tendo direito de receber de volta todo o valor pago até o momento. Quando a construtora rompe o contrato por qualquer outro motivo, o comprador também tem o direito de receber os valores pagos.

Distrato motivado pelo comprador

Mesmo quando o comprador está inadimplente, ele pode solicitar o distato. O valor a que o comprador tem direito de receber em caso de distrato por iniciativa dele deve estar descrito no contrato firmado entre as partes. No entanto, o comprador precisa ficar atento, pois esse valor não pode ser inferior a 75% de tudo que foi pago por ele.

O que fazer quando a incorporadora devolve apenas uma pequena parte do valor pago?

Quando é feito o distrato, o comprador deve receber de volta parte do que foi pago. Mas se você já fez o distrato e recebeu um valor menor que 75% do que já pagou, você deve procurar um advogado com experiência em direito imobiliário para analisar o seu caso e verificar se você recebeu tudo a que tinha direito.

É claro que quando se compra um imóvel não se imagina que precisará devolvê-lo, mas imprevistos acontecem e vale a pena previnir. Por isso, mesmo que você acredite que não irá romper o contrato, é importante ler e avaliar todas as cláusulas com bastante atenção antes de assinar. Se houver qualquer cláusula que lhe deixe inseguro, não assine e procure a orientação de um advogado. Isso pode lhe poupar grandes aborrecimentos caso você se veja forçado a devolver o imóvel no futuro.

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Você sabe que chegou a hora de renegociar seu imóvel quando os custos não cabem mais no seu orçamento.  Ai, ou você renegocia ou corre o risco de perder todo o investimento.

Você também sabe que uma renegociação é uma medida extrema e, na maioria dos casos, necessária. O que você talvez não saiba, é que renegociar o financiamento de um imóvel pode ser muito mais simples do que você imagina. Para isso, basta preparar-se adequadamente e iniciar a renegociação com um profissional da sua confiança.

1. Ter a certeza de que essa é a decisão mais adequada

Sim, antes de mais nada você precisa estar 100% convencido de que esta é a melhor alternativa. Se você já fez todos os cálculos e percebeu que as prestações não cabem mais no seu orçamento, a renegociação é o caminho mais indicado para você.

Ou, ainda, se você descobriu que o que já pagou e o que ainda deve valem muito mais do que o valor do imóvel. Nestes casos, você também deve considerar a opção de renegociar agora mesmo.

O importante é estar ciente de que esta é a escolha mais adequada e disposto a dedicar um pouco do seu tempo para iniciar o processo que, mesmo com os custos processuais e os honorários de um advogado, irá resultar em um benefício real para você.

2. Não parar de pagar as parcelas do financiamento

Muitas vezes, quando o consumidor percebe que as prestações não cabem mais no orçamento, a primeira coisa que ele faz é parar de pagar as parcelas. Mas esta não é a opção mais indicada. O ideal é você continuar pagando as parcelas até definir, com um profissional de sua confiança, qual a melhor opção no seu caso: seja ela manter os pagamentos, suspendê-los ou mesmo fazer o pagamento das parcelas em juízo.

O importante é ter em mente que cada contrato tem suas particularidades e, por isso, apenas um profissional especialista pode lhe indicar a opção mais adequada para o seu caso.

3. Levantar toda a documentação referente ao financiamento

Antes mesmo de procurar um profissional para iniciar a renegociação, o ideal é que você já reúna todos os documentos que possui e leve com você no primeiro encontro com seu futuro advogado: comprovantes do que já pagou,  contrato de financiamento e qualquer outro documento relacionado ao financiamento. Esta é uma forma de ganhar agilidade no início do processo.

4. Escolher um profissional para conduzir o processo

Essa é a mais delicada e a mais importante das etapas: escolher o advogado que irá cuidar do assunto em seu nome. Para esta etapa é fundamental não ter pressa: tome a decisão após encontrar um profissional com o qual você se sinta seguro.

Se você não sabe por onde começar esta escolha, aqui vão algumas dicas: procure um profissional que atue na área do direito imobiliário, certifique-se que ele já atuou em outroscasos similares, veja se algum amigo ou conhecido tem algum bom profissional para lhe indicar e, principalmente, escolha um profissional no qual você sinta que pode confiar.

Como você pode ver, nos 4 passos citados acima, começar uma renegociação não é nenhum bicho de sete cabeças. Muito pelo contrário, pode ser simples, desde que você faça tudo certo desde o início.

Você tem alguma dúvida sobre como começar a renegociação de seu imóvel? Já renegociou algum financiamento? Compartilhe com a gente nos comentários.

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